2025年上半年收官，北京二手房市場在政策效應與市場自我調節的雙重推動下穩健複蘇。根據北京市住建委數據，2025年1—6月，北京二手房網簽量達90035套，同比增長20.4%。其中，3月單月網簽19234套，創年內峰值，主要受政策刺激疊加學區購房需求集中釋放推動。從成交規模看，2025年上半年網簽量不僅顯著高於2023年與2024年同期，更創下2022年以來三年同期的新高。
值得注意的是，6月網簽量同比實現小幅上漲。對比2024年同期政策密集出台帶來的短期衝高，當前市場正通過自主調節實現供需再平衡。業內專家分析指出，北京二手房市場正逐步構建新的平衡機製，價格回調已觸發市場自我調節功能啟動，整體趨勢正由政策驅動轉向內生動力驅動。
三年來新高
隨著6月結束，北京二手房市場在政策刺激下逐漸升溫，購房者信心快速修複。2025年1—6月，北京二手房總網簽量達90035套，同比提升20.4%。
北京商報記者梳理發現，2025年上半年二手房網簽量也為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房網簽量分別為69754、84332、74780套。
通過數據不難看出，自2024年起，一係列房地產利好政策陸續落地北京，對二手房市場的刺激作用貫穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手房網簽量分別為13940、11876、19234、15569、14277套，較2024年相應月份高出1496、5544、4954、2215、894套。
從成交量趨勢來看，2025年3月、4月在政策效應持續釋放疊加入學置業需求的帶動下，二手房成交需求集中釋放，網簽量觸頂，隨後市場逐步自然回落。
根據北京市住建委數據，6月北京二手房網簽量16838套，環比5月上漲6.04%，同比微漲1.01%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，與2024年6月政策拉動的情形不同，2025年6月的市場表現呈現出獨特特征。隨著前期政策效應逐步衰減，2025年6月北京二手房市場依托自身供需調節機製，實現了網簽量的逆勢上揚，充分顯示出北京二手房市場自我修複與調節能力的增強。
“當前二手房市場連續2個月網簽量維持1.4萬—1.5萬套區間波動的運行態勢，正處於存量優化的關鍵調整期。”合碩機構首席分析師郭毅強調，鑒於掛牌房源量在16萬套以上的規模基礎上，市場正通過自主調節逐步構建新的平衡機製。從去化邏輯看，月度2萬套左右的網簽量是推動供需關係優化的重要支點，今年3月的階段性突破已為市場提供了積極信號。
嚴躍進表示，當二手房價格調整至合理區間，其性價比優勢會刺激需求釋放，形成“價格回調—成交回升”的自我調節機製。他表示，這種機製的底層支撐是價格已觸達購房者心理預期閾值，使得市場成交對政策加碼的依賴性減弱，轉而通過價格杠杆實現供需平衡。
從“價格調整”到“膠著博弈”
經曆此前“小陽春”後，6月北京樓市進入了平穩期。購房者入市節奏放緩，小業主守住掛牌價不再降低，供需雙方價格博弈呈現加劇態勢。
二手房市場在經曆了一年多的價格調整期後，“價格觸底”似乎正逐漸成為二手房經紀人的一致共識。北京商報記者在大興區亦莊片區某頭部中介機構經紀人王倩電腦上看到，近20套130平方米的房源中，進行過調價操作的房源不足5套。
“二手房市場正處於膠著狀態。”王倩以近期一套帶看35次的精選房源為例，她表示，該套房源在其同小區的10餘套掛牌房源中，憑借中間樓層和掛牌價處於中位數的優勢獲得較多購房者關注，但房源掛牌近2個月時間並未成交。
究其原因，議價空間縮小未達到購房者心理價位成為關鍵。王倩表示，有一組強意願購房者在與小業主協商價格時，因20萬元的降價幅度超出小業主可接受範圍，最終未達成一致。
同樣的情況還發生在豐台區成壽寺片區，該片區某頭部中介機構經紀人王東新表示，在近期成交的4組房源中，一位小業主在已經選購好新房的情況下，將此前掛牌的小麵積剛需型房源的價格下調了近20萬元，調價後第5天便有購房者洽談，最終在掛牌價的基礎上讓利10萬元，從調價到簽約僅用一周時間。
“從不同類型房源的價值分化邏輯來看，核心驅動因素仍與市場供需結構密切相關。”郭毅分析稱，在過去30年房地產開發周期中，市場供應以剛需及剛改類產品為主，導致改善型二手房在存量市場中的占比長期偏低。而當前需求端已完成一輪迭代，改善型需求成為市場主力。
郭毅表示，在此背景下，改善型二手房因供應稀缺、需求旺盛，疊加其價格相較新房存在一定優勢，已逐步進入供需平衡狀態，後續房價持續下行的可能性顯著減弱。
市場進入“雙軌運行”
剛需房源議價空間相比改善及高端住宅仍有較大空間，但不容忽視的是，剛需房源仍是各片區成交量最大的戶型。
王倩告訴北京商報記者，在近期成交的6套房源中，剛需房源因其總價低、功能性適配、流通性強等諸多優勢，成功簽單的房源占到5套。
朝陽區朝陽公園片區某頭部中介機構經紀人李愛琴告訴北京商報記者，剛需房源在二手房市場屬於“硬通貨”，往往是年輕置業人群購房過渡期的首選。但是有一點值得注意，剛需房源抗風險能力較弱，價格波動幅度相比改善房源、高端改善房源較大。
剛需房源快速成交的同時，改善型房源成交量也有所提升。李愛琴表示，朝陽板塊周邊客群多為資金較為充足的置換客群。從供給端來看，板塊剛需改善房源也就是麵積段在110—140平方米的房源掛牌較少，所以也就形成兩端發力的差異化格局。
“此前出售的10套房源中，剛需房源和改善型房源占比約為8∶2，而現在被縮小至7∶3。”李愛琴表示，從市場表現上來看，改善型房源價格已經觸底，下降空間有限，雖然總價均為1000萬元以上，但是購買該類型房源的客群信心更為充足，成交量也隨之上升。
郭毅表示，對於改善型二手房而言，賣家群體普遍具備較深厚的資金與房產積累股市配資利器，變現緊迫性較低，加之其對房源價值的評估更為理性，不會因短期市場波動而大幅讓利。這種基於價值認知的堅守，使得改善型二手房價格亦呈現穩定態勢。整體來看，供需結構錯配與賣家心理預期共同構成了不同房源價值分化的底層邏輯，推動市場向差異化穩定格局演進。
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